“刚签了新的购房合同，希望这次能换房顺利！”10月30日，多位宁波恒大御海天下四期的业主向《每日经济新闻》记者透露，异地换房进展顺利，已换到了满意的新楼盘。恒大御海天下，是恒大集团继启东威尼斯、海南海花岛、贵阳文旅城之后在宁波打造的第一个滨海旅居小镇项目。项目总占地约6000亩，可开发约3500亩，共斥资约300亿元整体开发运营，是华东地区少见的滨海旅居大盘。三年前，经过亲戚介绍，48岁的内蒙古包头人顾秀华投资88万元，在恒大御海天下拿下一套小两房，合同约定2024年6月30日交房。但一切美好的计划，在恒大集团出现资金链危机后按下了暂停键。直到如今，通过探索异地换房，宁波地方政府拿出了一个解决烂尾楼遗留问题的较好样本。其间，购房者、开发商以及各方利益纠缠，解决过程矛盾重重，充满荆棘和挑战。宁波市奉化区住建局相关人士向每经记者证实，由于四区项目公司宁波景顺置业有限公司资不抵债，无力续建，600余户业主未能在今年6月底按期收房。住建部门及当地镇政府全力推进方案落地，提出“企业破产预重整+异地置换”的方式解决。宁波恒大御海天下现场 每经记者 刘颂辉 摄买房广告到处都是，如今房子“泡在水里”就在顾秀华买房的第二年，开发商恒大集团曝出资金链危机，各地楼盘接二连三地停工。恒大御海天下完成一区项目交付后，二区和三区短暂停工，四区和五区则泡在水中，成了烂尾工程。37岁的郭宪天是顾秀华的邻居，他至今仍然记得恒大御海天下开盘时铺天盖地的广告。据他介绍，交完首付款后，售楼处再也没人来联系自己，没有催收尾款，也没有人告知建设进展，“钱收了，购房合同还在我这里，没有签过字。”每经记者采访了解到，按照原定规划，恒大御海天下共有商品房源1万余套，分五区开发，项目公司分别是恒大集团旗下的宁波穗华置业有限公司和宁波景顺置业有限公司。除了住宅，项目规划建设约7万平方米海景酒店，8300平方米的儿童娱乐城，1.9万平方米的康养庄园等，还包括滨海商业街区、国际会展中心、国际运动中心和中央景观大道等商业配套。“当时买房广告打得到处都是，一到周末和节假日就有大巴车带人来看房，平时顺畅的马路被挤到堵车。”项目所在的松岙镇一位居民向每经记者回忆。奉化区政府官网公布的报告显示，2019年上半年，奉化区商品房销售面积123.12万平方米，同比增长116.0%，其中，恒大御海天下超级大盘一期开盘4830套住宅，成交3894套，销售面积达32万平方米，占全区销售面积的26.0%。多位恒大御海天下四区的业主向每经记者介绍，今年3月，大家陆续接到消息，房子将集体换到奉化另两处楼盘。“他们有100位业主来看过房，一部分人愿意接受换房，也有人担心价格高，要求退房退钱。”奉化区华侨城欢乐滨海项目一位客户经理介绍，是由政府部门协调御海天下四区业主异地换房的。今年4月，每经记者从上海出发，经过2小时20分到达奉化高铁站，乘车一路往东方向约1个小时到达宁波湾海边，很远处可看到密密麻麻的一排高楼和毛坯建筑，周围较为荒凉。宁波恒大御海天下 每经记者 刘颂辉 摄沿着项目自北向南走，可以看到，外观像城堡的儿童娱乐城、影城已建成，一区最早销售并完成交房，内部有约50户人家入住。二区和三区接近完工，在做内部装修。滨海商业街以及所有沿街门面都锁着门，无人经营商铺，有的地面已出现沉降，间隙宽度超过成年人脚背。每经记者爬上围墙往四区内部看去，一些楼栋建到10余层，一些建到5层左右，远处杂草丛中还有一部分低矮的毛坯建筑，工地停工已久，没有工人。核心问题在于新楼盘定价水平上述华侨城客户经理透露，此次指定参与换房的有两个在售楼盘，分别是华侨城欢乐滨海，以及浙江本土企业新中宇集团开发的海风四季。两个楼盘都在黄贤海上长城森林公园附近，与恒大御海天下距离约19公里。华侨城欢乐滨海是华侨城集团浙江区域在宁波湾打造的70万平方米文旅小镇，规划建设渔人码头、商业街区、住宅、酒店和康养中心等旅游配套设施，高层住宅均价约10500元/平方米，别墅均价约18000~26000元/平方米。宁波华侨城欢乐滨海 每经记者 刘颂辉 摄海风四季则是已建成的现房销售小区，高层均价约8000元/平方米，别墅均价为15000元/平方米。据海风四季项目一位负责人透露，今年4月，奉化区住建局与松岙镇政府组织华侨城欢乐滨海、海风四季项目负责人，到恒大御海天下就换房事项开会讨论。每经记者以四区业主身份咨询了松岙镇政府一位副书记，对方表示，针对解决恒大御海天下，相关部门研究制定了灵活变通的方案进行异地交房，让在御海天下购房的业主，选择在另外两处新盘收房。不过，一切方案推行的前提是得到业主们的认可。但与此同时，两家开发商表达了相对矛盾的心态：一方面十分欢迎恒大御海天下的业主前来换房，这有助于增加稳定客群，提高自家项目去化率；但另一方面，他们又对异地换房“多退少补”方案有所顾虑。比如，业主的购房资金如何从恒大项目进行转移。每经记者注意到，海风四季并未规定调换的楼层范围，而华侨城欢乐滨海明确提到，“业主们仅可以在低楼层或者高楼层选房”。前述奉化区住建局相关负责人向每经记者表示，异地换房解决方案最终靠的是双向选择，一切尊重业主的意愿，政府部门主要是提供平台来推进解决困局。相信通过努力，一定能促成各方合作，让业主顺利交房。松岙镇一位副镇长则提到，此次换房的核心问题在于两处新楼盘定价水平，相关部门出面继续与开发商商谈，争取让四区业主享受置换团购价格。拉锯半年，超70%业主完成异地换房手续恒大御海天下四区的异地换房计划，在业主、开发商的矛盾和疑虑声中拉锯了半年。今年9月，各方在奉化区法院召开债权人会议，恒大方面将四区业主支付的购房款进行转移。10月30日，郭宪天向每经记者介绍，已将恒大御海天下的房源换到了华侨城，“债权人会议开完后，今年国庆期间拿着恒大御海天下发的房券（抵首付款）在新楼盘置换选房，昨天（10月29日）签了新的购房合同。”按照恒大御海天下的营销方式，允许购房者与开发商签订分期付款合同，尾款在四年内还清，无需做银行按揭贷款，免除利息费用。对于具体的换房流程，据每经记者了解：郭宪天当时在恒大御海天下买了88平方米的装修房，总价80万元，均价约9100元/平方米，首付一次性缴纳33万元，剩下47万元分期支付给开发商。换到华侨城欢乐海滨一套100平方米的毛坯房，市场均价9500元/平方米。因换房业主超过200户，华侨城方面给了总价九折的团购价。具体到郭宪天所选楼层的房源，最终均价约7500元/平方米，总价75万元。因为有业主六折出售了自己的房劵，郭宪天花22.2万元买下对方一张价值37万元的房券，再向开发商补交了5万元差价（即补差价27.2万元），买下了华侨城的新房。奉化区住建局证实，对于宁波景顺置业无法短期内通过原址续建方式达成“保交楼”任务的实际，明确以“企业破产预重整+异地置换”的方式，按照“法治化、市场化”的原则，化解风险、组织实施。今年以来，区专班开展并完成问题处置意愿的问询调查，组织业主代表参观置换房源并开展询价座谈，与两处项目开展多轮谈判，确定可供置换房源及“一房一价”。宁波景顺置业有限公司清算工作组一位负责人表示，目前，恒大御海天下四区有超过70%的业主完成了异地换房的手续。至此，一度成为地方政府“烫手山芋”的问题项目，终于得到了有效解决。中南财经政法大学兼职教授谭浩俊表示，烂尾楼异地换房模式尚为少见。一般情况下，都是由地方政府组织新的开发企业接盘，把楼盘继续开发建设起来，并给予购房者一定的资金补贴，或者让购房者补齐差价等，“宁波此次异地换房是一种创新之举。”在谭浩俊看来，保交楼是地方政府的重要工作之一，但现实情况往往较为棘手。如何推进解决，考验着地方政府的执政能力和服务水平。（应受访者要求，顾秀华、郭宪天为化名）　　特朗普访华时的照片特朗普又回来了。有些朋友可能比较紧张，我们见识了特朗普1.0的疯狂，特朗普2.0该怎么办？我总觉得，冷静就好。特朗普时常对中国放出狠话，比如，对中国商品加征60%关税，绞杀中国高科技企业等等。但也不是没有好的一面。比如，对TikTok就不是坏消息，他说过不赞成封杀TikTok；台独分子很紧张，特朗普那可真是六亲不认。当然，有些狠话，我们还要看到，不过是竞选语言。美国有句俗话，世界上最不能相信的，就是一个男人在婚前以及一个政客在选前的承诺。更何况，特朗普一大特点，就是说的话比谁都狠，变起来比谁都善变。我看到，很多文章分析了特朗普上台，对世界以及中国带来的冲击，但没有谈中国怎么应对。我就谈谈怎么应对。事先声明，纯属个人观点，不代表任何机构。特朗普竞选时遭袭击第一，以礼相待，尊重他，看着他。我看到，特朗普当选后，中方第一时间表示了祝贺。是以外交部发言人的名义发布的。问：美国总统选举结果已经揭晓，共和党候选人特朗普当选。中方对此有何评论？答：我们尊重美国人民的选择，对特朗普先生当选总统表示祝贺。这是对的。毕竟，现在是特朗普2.0，特朗普1.0已经是过去，我们还是要以礼相待，要尊重他。该祝贺的祝贺，该电话的电话，该表扬的表扬，该承诺的承诺，该合作的合作……场面话，还是要给到。特朗普尤其在乎这一点。一切都从头开始，现在是一个机会窗口。而且，我们注意到，不管对中国多狠，特朗普对中国领导人，保持了一贯的尊敬和客气。这一点，感觉比拜登做得还要好。这也是特朗普精明和成熟的一面。经历了在野的4年，卷土重来的特朗普，不排除两种可能性：1，更狠更疯狂；2，更成熟更圆滑前者，我们不怕；后者，那更有的谈。事实上，特朗普如果想刺激经济，那必定会推动美联储降息，以及大规模财政刺激政策，客观上，这也有助于中国吸引外资，更加大了中国货币财政政策的空间。在农业、在高科技、在新能源，以及在维护世界稳定等很多领域，中美有广阔的合作空间。没有中国配合，美国很多事情也做不了。图为特朗普和妻子梅拉尼娅在中国第二，加强博弈，敢于斗争，善于斗争。这尤其关键。肯定地，特朗普会在关税上大棒挥舞，如果他真兑现承诺，对中国商品加征60%关税（感觉肯定不可能）。那对中国外贸出口，肯定是巨大的压力。我们看到，2018年美国加征关税后，中国商品在美国市场份额，由2017年的22%下滑至2023年的14%，被加征关税商品出口跌幅，远高于其他品类。但中国就没有对策吗？毕竟，美国是中国商品的大市场，但中国也是美国农产品，尤其是大豆、鸡肉、牛肉等的大买家。来而不往非礼也。美国加征关税，中国应对的结果，就是美国农民损失惨重，必定会给政府压力。相信，这也是特朗普所不希望看到的。更重要的是，中国商品很多是美国人的必需品。加征关税后，美国人马上面临的，就是物价上涨，是生活成本增加。美国人会答应？还有，中国是世界供应链产业链中的关键一环，离开了中国制造，美国很多产业都无法找到更低成本供应商，想发展也发展不起来。特朗普不是莽汉，更不会一条道走到黑。与中国合作，美国才有更大的收益。所有这些，都给了中国博弈的空间。更要看到，对于特朗普还是哈里斯上台，中国其实真无所谓。很简单，特朗普也罢，哈里斯也罢，其实半斤八两，都不会对中国太善意。事实上，拜登上台后，对众多的打压，变少了还是变多了？其实更多更精准。所以，很多朋友就调侃，我们还是更喜欢特朗普的王八拳，而不是拜登的小勾拳。特朗普又上台，最紧张的是乌克兰，然后是欧洲、日本、韩国，以及很多第三世界国家。因为在他们看来，特朗普完全美国第一，要让美国再次伟大，将极大破坏盟国合作体系，以及世界供应链产业链。不错，特朗普威胁要对中国制造征税，但他的征税目标，不仅限于“竞争性国家”，还包括德国、日本、韩国，甚至加拿大等众多美国盟友。另外，他还公开威胁对韩国、我台湾地区征收保护费，认为“韩国每年应该给美国100亿美元、韩国就是一台赚钱机器”，他还说“台湾抢走了我们大概100%的芯片生意，我们跟保险公司根本没两样。台湾地区什么都没给我们。”韩国不心惊？台湾当局不害怕？图为特朗普和戏曲小演员握手特朗普钱字当头，不排除又各种退群，也不存在同气连枝，无疑会激化美国与欧洲、与日韩、与拉美，以及与广大第三世界的矛盾。世界经过对比，更可以看到，中国一不输出革命，二不输出饥饿和贫困，三不折腾你们，这才是一个真正的建设者，而不是破坏者。这不就是中国的战略空间？从这个角度看，不排除美国的折腾，更有助于加强中国与东盟、与中亚、与拉美、与中东、与非洲，甚至与日韩以及欧洲的关系。有些关系已经很不错，但接下来的4年，肯定更不错。其他国家更需要中国，当然，我们也要审时度势，要主动出击，改善与这些国家的关系。所以，我们看到，中国和澳大利亚关系已经转圜，中国和印度关系也有积极变化，不排除中国与日本、与韩国、与欧洲国家的关系，也有重大进展。这个世界，总是冤家宜解不宜结，朋友多了路好走。美国的极限施压将迫使中国企业加快产业升级 图为漫画图第三，最坏考虑，底线思维，保持乐观。但特朗普毕竟是特朗普，我们还是要有底线思维。争取最好的结果，做好最坏的打算。最坏是什么？美国加征重税，拒中国制造于门外。没关系，前面说了，东方不亮西方亮，美国早就不是中国最大出口地；更别提，中国还有世界上最大规模的新兴市场。美国脱钩断链，绞杀我高科技产业。也没关系，过去几年，美国干的还少吗？中兴绞死了吗？华为绞死了吗？必须承认，美国的极限施压、全面围堵，尤其在芯片领域的封锁，对我高科技公司带来严重的破坏，一些公司可能难以为继。但从另一个角度看，压力更是动力，置之于死地而后生的处境，将迫使中国企业加快产业升级，加大自主创新步伐，从而打破美国的封锁，提升在全球产业链中的地位。行到水穷处，坐看云起时。要相信中国人的智慧，也要相信世界的潮流。所以，我们看到，特朗普在中国，有一个花名，“川建国”！为什么是他，而不是其他美国总统，我们也可以想一想。中美有着结构性的矛盾，这没办法。但有的时候，商人总还有得谈，政客很多没法谈。钱能解决的事情，总不是大事情。特朗普是一个异类，但他的存在，让我们看到这个世界的残酷，我们别无选择，对内必须加快改革，对外高水平开放。这个世界，没有永远的朋友，也没有永远的敌人，有的是永远的利益。将朋友搞得多多的，将敌人搞得少少的，上下齐心，励精图治，中国何惧之有？